Cum cumperi o casă sau apartament în România
Ghid practic cu toate etapele, actele necesare, taxele și termenele legale pentru achiziția unui imobil în 2026.
Checklist rapid înainte să mergi la ghișeu
- Verifică actul de proprietate al vânzătorului (contract vânzare, moștenire, donație).
- Solicită extras de Carte Funciară actualizat (nu mai vechi de 30 zile) pentru a verifica ipoteci, litigii sau sarcini.
- Obține certificat de urbanism pentru a verifica destinația terenului și autorizațiile de construcție.
- Vânzătorul trebuie să aibă certificat energetic și certificat fiscal fără datorii.
- Din 2026: și CUMPĂRĂTORUL trebuie să prezinte certificat fiscal care atestă achitarea obligațiilor locale.
Onorariu notar
1-2% din valoarea imobilului (variază după notar și valoare)
Taxă intabulare ANCPI
120-500 lei (în funcție de valoarea imobilului)
Extras Carte Funciară
20-50 lei (urgent: 100-200 lei)
Impozit pe venit (vânzător)
3% din preț (dacă vânzătorul vinde sub 3 ani de la cumpărare)
Certificat fiscal cumpărător (NOU 2026)
Obligatoriu din feb. 2026 - atestă că nu ai datorii locale
Programări și servicii online
Pentru tranzacții imobiliare, poți folosi servicii online pentru a evita cozile la ghișeu. ANCPI oferă eCF pentru extrase de Carte Funciară, iar unele primării au programări online pentru certificate fiscale.
Cum folosești serviciile online ANCPI
- 1Creează cont pe portalul eCF: ecf.ancpi.ro.
- 2Adaugă imobilul după numărul cadastral sau adresă.
- 3Solicită extras de Carte Funciară online (rezultat în 1-3 zile).
- 4Plătește online cu cardul (20-50 lei pentru extras simplu).
- 5Descarcă extrasul în format PDF, valid pentru prezentare la notar.
Dacă apar probleme
- •Nu găsești imobilul: verifică dacă are cadastru și număr cadastral valid.
- •Eroare la plată: încearcă alt browser sau contactează suport ANCPI.
- •Extras cu date greșite: depune cerere de rectificare la OCPI local.
- •Pentru certificate fiscale, majoritatea primăriilor acceptă doar cereri fizice la ghișeu.
Alege scenariul care se potrivește situației tale
Când cumperi un apartament nou de la un dezvoltator imobiliar, acesta se ocupă de majoritatea documentelor. Important: verifică dacă blocul are recepție finală și CF individual pe apartament.
Acte necesare
- •Contract de vânzare-cumpărare sau promisiune de vânzare de la dezvoltator.
- •Factură și dovada plății (pentru TVA).
- •Certificat de performanță energetică eliberat de dezvoltator.
- •Proces verbal de predare-primire.
- •Carte Funciară individuală a apartamentului (verifică să nu fie doar CF colectiv pe bloc).
- •Act de identitate cumpărător și certificat fiscal cumpărător (din 2026).
Unde mergi
- •Dezvoltator imobiliar: pentru contract și predare apartament.
- •Notar public: pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
- •OCPI/ANCPI: pentru intabularea dreptului de proprietate.
- •Primărie (DITL): pentru declararea și plata impozitului pe clădire.
Taxe și plată
- •Preț apartament (include TVA 9% pentru locuințe sub 600.000 lei sau 19% peste).
- •Onorariu notar: 1-2% din valoare.
- •Taxă intabulare ANCPI: 120-500 lei.
- •Impozit anual pe clădire: variază după suprafață și localitate.
Termene și riscuri
- •Intabularea se face în 3-7 zile lucrătoare de la depunerea cererii.
- •Declararea la primărie: 30 zile de la data actului notarial.
- •TVA redus 9%: aplicabil pentru locuințe cu suprafață utilă max 120mp și preț max 600.000 lei (fără TVA).
Verifică local la SPCLEP înainte de depunere
Lista exactă de documente, programul și modalitatea de ridicare pot diferi în funcție de localitate.
- •Confirmă la notariat lista completă de documente necesare pentru tipul tău de tranzacție.
- •Verifică dacă imobilul are cadastru și intabulare finalizate la OCPI/ANCPI.
- •Pentru credit ipotecar, solicită lista de documente specifice de la bancă.
- •Întreabă notarul despre costurile estimate (onorariu, taxe ANCPI, impozit transfer).
- •Verifică la primărie dacă imobilul are datorii la taxele locale.
Flux instituțional (infografic)
Pașii principali pentru achiziția unui imobil în România
1. Identificare imobil și verificare preliminară
Vizionezi imobilul, verifici prețul pieței și soliciți primele informații de la vânzător (act proprietate, CF). Sfat: nu da bani înainte de a verifica actele.
2. Due diligence: extras CF și verificări juridice
Obții extras de Carte Funciară actualizat pentru a verifica: proprietarul real, eventuale sarcini, ipoteci sau litigii. Verifici și cadastrul la OCPI.
3. Antecontract (promisiune vânzare-cumpărare)
Optional dar recomandat: semnați la notar antecontractul care stabilește prețul, avansul (10-30%), termenele și penalitățile. Avansul blochează imobilul.
4. Obținerea certificatelor fiscale
Vânzătorul obține certificat fiscal de pe imobil (fără datorii). Din 2026, și CUMPĂRĂTORUL trebuie să prezinte certificat fiscal de la primăria de domiciliu.
5. Contract vânzare-cumpărare la notar
Semnarea contractului în formă autentică la notar: vânzătorul primește banii, cumpărătorul devine proprietar. Notarul trimite actele pentru intabulare.
6. Intabulare și declarare fiscală
Dreptul de proprietate se înscrie în Cartea Funciară (3-7 zile). În 30 zile de la act, declari clădirea la primărie pentru impozitul pe proprietate.
Cronologie termene (infografic)
Termene importante în procesul de cumpărare
Extras CF: valabil 30 zile
Extrasul de Carte Funciară este valabil maxim 30 zile. Dacă tranzacția întârzie, trebuie obținut un extras nou.
Antecontract: flexibil, de obicei 30-90 zile până la contract final
Termenul din antecontract este negociabil. Recomandare: suficient timp pentru verificări și, dacă ai credit, pentru aprobarea băncii.
Credit bancar: preaprobarea valabilă ~90 zile
Dacă ai preaprobarea creditului, aceasta expiră de obicei în 90 zile. Aprobarea finală vine după evaluarea imobilului concret.
Contract notar: semnare în aceeași zi cu transferul banilor
La semnarea contractului de vânzare-cumpărare, banii se transferă imediat (sau în maxim 1-2 zile pentru credit).
Intabulare ANCPI: 3-7 zile lucrătoare
După semnarea la notar, ANCPI/OCPI intabulează dreptul de proprietate în 3-7 zile lucrătoare (sau 1 zi urgent, cu taxă suplimentară).
Declarare primărie: maxim 30 zile de la act
Ai 30 de zile de la actul notarial să declari imobilul la primărie pentru calculul impozitului. Întârzierea atrage penalități.
Experiențe reale
Ce spun cumpărătorii pe forumuri
Opiniile de mai jos sunt culese din experiențe reale de pe platforme publice. Le redăm pentru context, nu ca sfat juridic.
"Intotdeauna ia ce zice dezvoltatorul imobiliar si inmulteste cu 3. Poate termina cu siguranta intr-o luna dar nu ai cum sa te bazezi pe asta."
"De la luarea deciziei la sampanie dureaza cateva zile. In ziua semnarii creditului am fost la banca, apoi cu persoana de la banca si vanzator la notar."
"Toate contractele de vânzare apartamente sau case semnate ieri sunt NULE! Cumpărătorul trebuie să prezinte certificatul fiscal altfel contractul este nul."
"Trebuie efectiv sa fii prezent acolo cat mai des ca sa... le verifici muncitorii. Unde s-a muncit cat am trecut si eu pe acolo a iesit bine. Unde nu am putut trece a iesit oriunde intre 'e ok' si 'ba ce plm ati facut aici'."
Întrebări frecvente
Cine plătește taxele la notar - vânzătorul sau cumpărătorul?
De obicei, cumpărătorul plătește onorariul notarului și taxele de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul pe venit (dacă vinde sub 3 ani). Totul este negociabil și se stabilește în contract.
Ce este Cartea Funciară și de ce e importantă?
Cartea Funciară este registrul oficial al proprietăților imobiliare din România, gestionat de ANCPI/OCPI. Din CF afli cine e proprietarul, dacă există ipoteci, sarcini sau litigii pe imobil. Extrasul CF trebuie verificat înainte de orice plată.
Ce este certificatul fiscal obligatoriu pentru cumpărător din 2026?
Din februarie 2026, conform OUG 7/2026, și cumpărătorul (nu doar vânzătorul) trebuie să prezinte certificat fiscal de la primăria de domiciliu, care atestă că nu are taxe sau amenzi neplătite. Fără acest certificat, contractul este nul.
Cât timp durează achiziția unei case sau apartament?
Cu plată cash: 1-2 săptămâni. Cu credit ipotecar: 1-2 luni (include evaluarea și aprobarea băncii). Dacă există probleme cu actele sau succesiune, poate dura mai mult.
Pot cumpăra un apartament la roșu sau la gri cu credit?
Depinde de bancă. Unele bănci acceptă apartamente nefinisate, dar evaluarea va fi mai mică. Trebuie ca blocul să aibă CF individual pe apartament și recepție finală. Verifică cu ofițerul de credit înainte de a semna antecontractul.
Probleme juridice conexe
Surse oficiale
Ultima verificare: 5 martie 2026
S1: ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Registrul oficial al proprietăților, Cartea Funciară, taxe și proceduri de intabulare.
S2: Uniunea Națională a Notarilor Publici din România
Informații despre proceduri notariale, taxe și acte necesare pentru tranzacții imobiliare.
S3: Codul Fiscal - ANAF
Legislația privind impozitul pe venit din vânzarea imobilelor și alte taxe fiscale.
S4: Portal eCF ANCPI - Extrase Carte Funciară online
Platforma oficială pentru obținerea online de extrase de Carte Funciară.
S5: r/Romania - Discuții cumpărare apartament
Experiențe reale de la utilizatori care au cumpărat apartamente sau case în România.
S6: Economedia - Certificat fiscal cumpărător 2026
Articol despre noua obligație a cumpărătorului de a prezenta certificat fiscal (OUG 7/2026).
Ai o situație atipică sau urgentă?
Descrie cazul tău concret și primești pași personalizați, inclusiv ce instituție să contactezi prima.
Întreabă acum