Ingatlanügyletek

Hogyan vásárolj házat vagy lakást Romániában

Gyakorlati útmutató minden lépéssel, szükséges dokumentumokkal, adókkal és törvényes határidőkkel az ingatlanvásárláshoz 2026-ban.

Utoljára ellenőrizve: 2026. március 5.Ingatlan

Gyors ellenőrzőlista indulás előtt

Ellenőrizd az eladó tulajdoni okiratát (adásvételi szerződés, öröklés, ajándékozás).
Kérj frissített telekkönyvi kivonatot (max 30 napos), hogy ellenőrizd a jelzálogokat, vitákat vagy terheket.
Szerezz be településrendezési igazolást a telek rendeltetésének és építési engedélyek ellenőrzésére.
Az eladónak rendelkeznie kell energetikai tanúsítvánnyal és tartozásmentes adóigazolással.
2026-tól: a VÁSÁRLÓNAK is be kell mutatnia adóigazolást, amely igazolja, hogy nincs helyi adótartozása.

Közjegyzői díj

Az ingatlan értékének 1-2%-a (közjegyzőtől és értéktől függően)

ANCPI bejegyzési díj

120-500 lej (az ingatlan értékétől függően)

Telekkönyvi kivonat

20-50 lej (sürgős: 100-200 lej)

Tőkenyereség-adó (eladó)

Az ár 3%-a (ha az eladó a vásárlástól számított 3 éven belül ad el)

Vásárló adóigazolása (ÚJ 2026)

2026 februártól kötelező - igazolja, hogy nincs helyi tartozásod

Online szolgáltatások és időpontfoglalás

Ingatlanügyletekhez online szolgáltatásokat használhatsz, hogy elkerüld a sorban állást. Az ANCPI eCF-et kínál telekkönyvi kivonatokhoz, és néhány polgármesteri hivatal online időpontfoglalást biztosít adóigazolásokhoz.

Hogyan használd az ANCPI online szolgáltatásait

1Hozz létre fiókot az eCF portálon: ecf.ancpi.ro.
2Add hozzá az ingatlant kataszteri szám vagy cím alapján.
3Kérj telekkönyvi kivonatot online (eredmény 1-3 napon belül).
4Fizess online kártyával (20-50 lej egyszerű kivonatért).
5Töltsd le a kivonatot PDF formátumban, érvényes a közjegyzőnél való bemutatásra.

Ha problémák merülnek fel

•Nem találod az ingatlant: ellenőrizd, van-e kataszteri száma és érvényes-e.
•Fizetési hiba: próbálj másik böngészőt vagy vedd fel a kapcsolatot az ANCPI támogatással.
•Hibás adatú kivonat: nyújts be helyesbítési kérelmet a helyi OCPI-nél.
•Adóigazolásokhoz a legtöbb polgármesteri hivatal csak személyes kérelmeket fogad el a pénztárnál.

eCF ANCPI portál megnyitása ANCPI információk

F1 F4

Válaszd ki a helyzetedhez illő forgatókönyvet

Amikor új lakást vásárolsz ingatlanfejlesztőtől, ő intézi a legtöbb dokumentumot. Fontos: ellenőrizd, hogy az épületnek van-e végleges átvétele és egyedi telekkönyve a lakásra.

F1 F2

Szükséges iratok

•Adásvételi szerződés vagy eladási ígéret a fejlesztőtől.
•Számla és fizetési bizonylat (ÁFA miatt).
•A fejlesztő által kiállított energetikai tanúsítvány.
•Átadás-átvételi jegyzőkönyv.
•A lakás egyedi telekkönyve (ellenőrizd, hogy ne csak az épület kollektív bejegyzése legyen).
•Vásárló személyi igazolványa és adóigazolása (2026-tól).

Hova kell menni

•Ingatlanfejlesztő: szerződéshez és lakásátadáshoz.
•Közjegyző: az adásvételi szerződés hitelesítéséhez.
•OCPI/ANCPI: a tulajdonjog bejegyzéséhez.
•Polgármesteri hivatal (DITL): az ingatlanadó bevallásához és fizetéséhez.

Díjak és fizetés

•Lakás ára (9% ÁFA-val 600 000 lej alatti, vagy 19% feletti lakásokra).
•Közjegyzői díj: az érték 1-2%-a.
•ANCPI bejegyzési díj: 120-500 lej.
•Éves ingatlanadó: területtől és helyszíntől függően változik.

Határidők és kockázatok

•A bejegyzés 3-7 munkanapon belül történik a kérelem benyújtásától.
•Bevallás a polgármesteri hivatalnál: 30 nap a közjegyzői okirattól.
•9%-os kedvezményes ÁFA: max 120nm hasznos alapterületű és max 600 000 lej árú (ÁFA nélkül) lakásokra alkalmazható.

Beadás előtt ellenőrizd helyben az SPCLEP-nél

A pontos iratlista, az ügyfélfogadás és az átvétel menete településenként eltérhet.

•Erősítsd meg a közjegyzőnél az ügyletedhez szükséges dokumentumok teljes listáját.
•Ellenőrizd, hogy az ingatlannak van-e befejezett kataszteri és telekkönyvi bejegyzése az OCPI/ANCPI-nél.
•Jelzáloghitel esetén kérd el a szükséges dokumentumok listáját a banktól.
•Kérdezd meg a közjegyzőt a becsült költségekről (díj, ANCPI illetékek, átruházási adó).
•Ellenőrizd a polgármesteri hivatalnál, van-e az ingatlannak helyi adótartozása.

Intézményi folyamat (infografika)

Az ingatlanvásárlás fő lépései Romániában

Lépés 1

1. Ingatlan azonosítás és előzetes ellenőrzés

Megnézed az ingatlant, ellenőrzöd a piaci árakat, és bekéred az eladótól az első információkat (tulajdoni okirat, telekkönyv). Tipp: ne adj pénzt a dokumentumok ellenőrzése előtt.

Lépés 2

2. Átvilágítás: telekkönyvi kivonat és jogi ellenőrzések

Frissített telekkönyvi kivonatot szerzel be, hogy ellenőrizd: a tényleges tulajdonost, esetleges terheket, jelzálogokat vagy vitákat. A katasztert is ellenőrizd az OCPI-nél.

Lépés 3

3. Előszerződés (eladási ígéret)

Opcionális, de ajánlott: aláírod az előszerződést a közjegyzőnél, amely rögzíti az árat, foglalót (10-30%), határidőket és kötbéreket. A foglaló lefoglalja az ingatlant.

Lépés 4

4. Adóigazolások beszerzése

Az eladó megszerzi az ingatlanra vonatkozó adóigazolást (nincs tartozás). 2026-tól a VÁSÁRLÓNAK is be kell mutatnia adóigazolást a lakóhelye szerinti polgármesteri hivataltól.

S2 S6

Lépés 5

5. Adásvételi szerződés a közjegyzőnél

A szerződés aláírása hitelesített formában a közjegyzőnél: az eladó megkapja a pénzt, a vásárló tulajdonossá válik. A közjegyző benyújtja a dokumentumokat bejegyzésre.

Lépés 6

6. Bejegyzés és adóbevallás

A tulajdonjogot bejegyzik a telekkönyvbe (3-7 nap). Az okirattól számított 30 napon belül be kell vallani az épületet a polgármesteri hivatalnál az ingatlanadóhoz.

Idővonal

Határidő-idővonal (infografika)

Fontos határidők a vásárlási folyamatban

Telekkönyvi kivonat: 30 napig érvényes

A telekkönyvi kivonat maximum 30 napig érvényes. Ha az ügylet késik, új kivonatot kell beszerezni.

Előszerződés: rugalmas, általában 30-90 nap a végleges szerződésig

Az előszerződés határideje tárgyalható. Ajánlás: elegendő idő az ellenőrzésekre és, ha hiteled van, a banki jóváhagyásra.

Banki jelzálog: előzetes jóváhagyás ~90 napig érvényes

Ha van jelzáloghitel előzetes jóváhagyásod, általában 90 nap alatt lejár. A végleges jóváhagyás a konkrét ingatlan értékelése után jön.

Közjegyzői szerződés: ugyanazon a napon írják alá, mint a pénzátutalás

Az adásvételi szerződés aláírásakor a pénzt azonnal átutalják (vagy max 1-2 napon belül jelzáloghitel esetén).

ANCPI bejegyzés: 3-7 munkanap

A közjegyzői aláírás után az ANCPI/OCPI bejegyzi a tulajdonjogot 3-7 munkanapon belül (vagy 1 nap sürgősen, extra díjjal).

Polgármesteri hivatali bevallás: max 30 nap az okirattól

30 napod van a közjegyzői okirattól az ingatlan bejelentésére a polgármesteri hivatalnál az adó kiszámításához. A késedelem bírságot von maga után.

Valós tapasztalatok

Mit mondanak a vásárlók a fórumokon

Az alábbi vélemények nyilvános platformokon megosztott valós tapasztalatokból származnak. Kontextusként mutatjuk be őket, nem jogi tanácsként.

"Mindig vedd azt, amit a fejlesztő mond, és szorozd meg hárommal. Lehet, hogy biztosan befejezik egy hónap alatt, de nem számíthatsz erre."

Tanács az új lakások befejezési határidejéről

Eredeti bejegyzés megtekintése

"A döntéstől a pezsgőig néhány nap telik el. A hitel aláírásának napján elmentem a bankba, majd a bankos személlyel és az eladóval a közjegyzőhöz."

Tapasztalat a szerződés aláírásáról jelzáloghitellel

Eredeti bejegyzés megtekintése

"Az összes tegnap aláírt lakás- vagy házadásvételi szerződés ÉRVÉNYTELEN! A vásárlónak be kell mutatnia az adóigazolást, különben a szerződés érvénytelen."

A 2026-tól kötelező új vásárlói adóigazolásról

Eredeti bejegyzés megtekintése

"Tényleg ott kell lenned minél gyakrabban, hogy... felügyelhesd a munkásokat. Ahol a munka úgy folyt, hogy én is arra jártam, jól sikerült. Ahol nem tudtam arra járni, az 'oké' és az 'ember, mit csináltatok itt' között bármilyen lett."

A befejező munkák felügyeletének fontosságáról új lakásoknál

Eredeti bejegyzés megtekintése

Gyakran ismételt kérdések

Ki fizeti a közjegyzői díjakat - az eladó vagy a vásárló?

Általában a vásárló fizeti a közjegyzői díjat és a bejegyzési illetékeket, míg az eladó fizeti a jövedelemadót (ha 3 éven belül ad el). Minden tárgyalható és a szerződésben rögzítik.

Mi a telekkönyv és miért fontos?

A telekkönyv a romániai ingatlanok hivatalos nyilvántartása, amelyet az ANCPI/OCPI kezel. A telekkönyvből megtudhatod, ki a tulajdonos, vannak-e jelzálogok, terhek vagy viták az ingatlanon. A telekkönyvi kivonatot minden fizetés előtt ellenőrizni kell.

Mi a 2026-tól kötelező vásárlói adóigazolás?

2026 februárjától az OUG 7/2026 szerint a vásárlónak (nem csak az eladónak) be kell mutatnia adóigazolást a lakóhelye szerinti polgármesteri hivataltól, amely igazolja, hogy nincs ki nem fizetett adója vagy bírsága. E nélkül az igazolás nélkül a szerződés érvénytelen.

Mennyi ideig tart egy ház vagy lakás megvásárlása?

Készpénzes fizetéssel: 1-2 hét. Jelzáloghitellel: 1-2 hónap (beleértve a banki értékelést és jóváhagyást). Ha dokumentum-problémák vagy örökösödés van, tovább tarthat.

Vásárolhatok befejezetlen lakást jelzáloghitellel?

A banktól függ. Egyes bankok elfogadnak befejezetlen lakásokat, de az értékelés alacsonyabb lesz. Az épületnek egyedi telekkönyvvel kell rendelkeznie a lakásra és végleges átvétellel. Ellenőrizd a hitelügyintézővel bármilyen előszerződés aláírása előtt.